15 SORUDA KİRA MEVZUATI

 

HER VATANDAŞ MEVZUATI BİLMEK ZORUNDA KANUNU BİLMEMEK MAZERET DEĞİLDİR:)

6098 SAYILI YENİ BORÇLAR KANUNUNA GÖRE

 

1-Kanun ne zamandan itibaren geçerli?

6098 sayılı 11/1/2011 tarihli borçlar kanunu 4.2.2011 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak kanunlaştı 01.07.2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi ve o tarihe kadar eski kanun hükümleri yürürlükteydi.

 

2.Kiraya nasıl kefil olunur?

Kefilin adını soyadını imzasını, kefalet tarihini ,kefil olunan miktarı ve kefalet süresini KENDİ EL AZISI İLE YAZMASI gerekiyor aksi halde kefalet geçersiz hale gelmektedir

İlgili madde:....

 

II. Şekil

MADDE 583- Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.

Kendi adına kefil olma konusunda özel yetki verilmesi ve diğer tarafa veya bir üçüncü kişiye kefil olma vaadinde bulunulması da aynı şekil koşullarına bağlıdır. Taraflar, yazılı şekle uyarak kefilin sorumluluğunu borcun belirli bir miktarıyla sınırlandırmayı kararlaştırabilirler.

Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz

III. Eşin rızası

MADDE 584- Eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir; bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmiş olması şarttır.Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumlu olacağı miktarın artmasına veya adi kefaletin müteselsil kefalete dönüşmesine ya da kefil yararına olan güvencelerin önemli ölçüde azalmasına sebep olmayan değişiklikler için eşin rızası gerekmez.

---

 

3.Depozitoya ilişkin yeni düzenleme ne şekilde olacak?

Eğer sözleşmede kararlaştırılmışsa depozito yani güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir. miktarı 3 aylık kira bedelinden fazla olamayacak ,yeni uygulamada depozito bedeli kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek koşulu ile vadeli bir banka hesabına yatırılacak , kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda karşılıklı anlaşma ile yada 3 ay içinde dava açılmamışsa para bankadan çekilebilecek.

Yatırılacak güvence bedeli için açılacak mevduat hesabı için kira sözleşmesinin ibrazı ve paranın/evrağın bankaya teslim edildiğine ve dair bilgilerin kiralayana verilmesi gerekir.

Kiracı,sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay sonra ve kiralayan,bu 3 ay içinde bankaya icra takibi veya dava yoluna başvurduğunu bildirmemişse,güvence bedelini bankadan alabilir.Kiralayan ise,kiracı aleyhine kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ile bankaya başvurarak gevence bedelini alabilir.Her iki tarafın anlaşmasıyla da,banka anlaşmaya göre güvence bedelini ödemekle yükümlüdür.

İlgili madde:

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 

4.Kira artışları ne şekilde olacak?

Yeni kanuna göre kira sözleşmelerine üfe oranından daha fazla artış yapılamayacak sözleşmelerde daha fazla bir oran belirlenmişse bu gecerli olmayacak ve üfe oranında artış uygulanacak.

Kira sözleşmelerinde, 5.yıla kadar bu usul uygulanarak artış sağlanacaktır.Sözleşmede yıllık artış konusunda hüküm olsa da, 5.yıl sonunda taraflar dilerse hakimden yeni artış oranını belirlemesini isteyebilir.

Kiracı lehine getirilen bir yenilik de,bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmeleri için 5 yıl boyunca artış yapılamayacak olmasıdır.Bu 5 yıllık süre içinde,yabancı parada olağanüstü kur artışı halinde,kiracıya dilerse indirim talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.(138.madde atfıyla)

Kira tespit davası konusunda bir değişiklik olmamıştır.Taraflar bu davayı sürelere uymak kaydıyla her zaman açabilirler.

İlgili madde:

MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 

5.Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların durumu nedir?

Kısa süreli kiralama yapılan apart pansiyon,yazlık,yaylalık,otel odası,residence, gibi taşınmazlarda 6 aydan kısa süren kiralamalarda, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri değil,genel hükümleri uygulanacaktır.

 

6.Muacceliyet Şartı ve Cezai Şart durumu nedir?

Uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri de kira bedelinin belli süre ödenmemesi halinde dönem sonuna kadarki kiraların muaccel hale gelmesi veya benzer şekilde bunun cezai şart olarak sayılması halidir.Yeni kanun açık bir şekilde bu maddeleri geçersiz saymıştır.

İlgili madde:

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

 

7. Genel olarak sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi nasıl düzenlenmiştir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Bunun dışında, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren on yıl geçmedikçe, mülga olan/ olacak düzenlemelerde de uygulandığı gibi sürenin bitimi gerekçesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir. Bunun aksine, kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunduğu takdirde, kira sözleşmesini sona erdirme hakkını haizdir.

İlgili madde:MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

3. Dava süresinin uzaması

MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

 

8.Kiralayana Sözleşmeyi Feshetmek İçin hangi haklar verilmiştir?

Kanun 10.yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde,kiralayana sebep göstermeksizin süreye uyarak sözleşmeyi fesih hakkı tanımıştır.Yalnız yürürlük kanunu geçici madde 2 uyarınca,bu maddede belirtilen 10 yıllını doldurmuş kira sözleşmeleri için fesih hakkı 01.07.2014 tarihinden sonra,10 yılını doldurmamış ve fakat 5 yılını geçmiş sözleşmeler için ise 01.07.2017 tarihinden sonra kullanılabilecektir.

9.Aile konutu kavramı nedir?

Yeni kanun ile birlikte artık eşler tek başlarına sözleşmeyi feshedemeyecek,aynı zamanda durumu bilen kiralayanın da gerekli bildirimleri artık diğer eşe de yapması gerekecek.Bunun için gerekli olan,kiralananın aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanmasıdır.Burada dikkat edilecek olan,eşlerin mümkün olduğu ölçüde sözleşmeyi birlikte yapması ve sözleşmeye aile konutu olarak kullanılacağının yazılması veya bunlar yoksa sonradan kiralayana yazılı olarak,sözleşmede ismi olmayan eşin bildirimde bulunmasıdır.

MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

 

10.Kiralayanın değişmesi durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye durumu nedir?

Mevcut Malikin ve Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yolunun Kapsamı Genişletilmiştir. Kanun ‘’ kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle ‘’ ifadesini kullanmıştır.Bu değişiklik ile gereksinim ihtiyacı olan kişilere altsoy,üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar da eklenmiş ve kapsam genişletilmiştir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

 

11. Uygulaması ertelenen maddeler nelerdir?

14.04.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6217 sayılı “Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” çeşitli kanunlarda değişiklik ve düzeltmeler yapmak, kalıcı veya geçici çözümler getirmek amacıyla çıkarılmıştır. Kanunun Geçici 2. Maddesi “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” şeklinde düzenlenmiştir

 

13.Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi durumunda ne olur?

İlgili maddeler:

1. Genel olarak

MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

14.Kiralananın geri verilmesi ne şekilde olur?

İlgili madde:

MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

15.Kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık halinde ne olur?

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.